一、政策:新国标实施，不合规冷库将被清退准入成本推高

《冷库安全规程》(GB/T28009-2025)于2026年3月1日正式实施该政策对冷库租赁市场的影响具有决定性意义，主要在以下两个方面：

1、不合规冷库将被清退出租赁市场

该标准明确禁止在居住建筑(商住楼、住宅、公寓)内新建冷库。这一规定直接导致部分选址不合规的租赁型冷库(如设在居民楼底商的经营性冷库)面临关停或搬迁，相关租赁合同纠纷风险增加。同时对制冷剂的全链条管控新规也意味着，使用落后制冷剂、不合规机组的小作坊式冷库将被逐步清退。

2、合规将成为租赁市场的“硬门槛”推高准入成本

新规使合规成本成为租赁交易的核心考量因素。以医药冷库、防爆冷库为例，其建设标准严苛，防爆冷库单平方米造价较普通仓库高出30%-50%，虽初始投入压力较大，然而由于合规性强、且下游需求持续旺盛，此类库房的年租金可达80-120元/m'·月，投资回收期反而优于普通冷库。可见，当。前租赁市场的竞争逻辑已不再单纯依赖价格比拼而是全面转向合规资质与安全保障能力的综合较量。

二、投资:呈现增速放缓和存量并购增多的理性化趋势

1、投资增速放缓

投资趋于审慎，回归理性发展轨道据不完全统计，上半年冷库总投资增长约8.4%,增速仅比2025年同期增速高0.73个百分点，租率预期。资本回归理性，重点评估租赁需求与出租率预期。

2、存量并购增多

盘活存量资产，精细化运营成关键据不完全统计，上半年冷库资产并购交易金额超50亿元；同比增长约40%，资本更青睐收购出租率稳定在85%o以上的成熟运营资产，精细化运营成为关键。